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上海大悅城南座+北座，估值是接近50億，但是這個項目當時租金在2億左右，資本化率3%-4%，考慮到基金的溢價成交，估值可能更高，這個項目的估值應該是用的可逢甲商旅標準雙人房｜逢甲商旅標準雙人房推薦比估值，不是用租金估值。
基金交易結構
具體物業估值如下：
這次核心基金的售價，這5個物業總估值約320億，也就是估值比建造成本翻倍。
帖一些大悅城做的圖表：
資產估值基礎基本是按照租金約4%-8%的資本化率。
根據大悅城高管對核心基金的描述，除瞭基礎基金管理費，會有超額表現的租金提取，還有未來物業升值，投資者退出，會給大悅城一筆升值獎勵，因為並沒有詳細的合同披露，所以具體數據並不知道。
還有一個較大幹擾因素，就是持有待售庫存。
除瞭資產的交易，實際基金部分是給大悅城支付管理費的：
因為資產包比較復雜，所以每個項目估值各有高低。
天津（樓盤）大悅城辦公，估值10.19億，最終2017年出售價格是11.8億。
除轉讓股份給聯屬公司或根據退出或退出事件轉讓股份外，自交割日期起七年期間， 本公司及基金概不得轉讓其於目標公司之股份。於七年期間屆滿後或根據退出事件且除與 退出有關外，本公司或基金轉讓目標公司的任何股份，均受目標公司另一股東之優先出價 權之規限。
簡單說，半年分紅一次，稅後溢利90%分紅，賣股份，雙方優先購買。
也就是，基金交易之後，實際這些負債有49%不再是大悅城地產承擔，同時收回93億現金。
上海大悅城二期的辦公和商業街，到現在還在建，沒有產生銷售，估值78億。
最終凈資產隻有155.74億的主要原因是負債過高。
上海（樓盤）大悅城，從逢甲住宿便宜｜逢甲住宿便宜推薦租金估值角度，肯定是賣的比較貴瞭。
這種基金的操作邏輯是什麼呢？
朝陽大悅城肯定賣的是便宜的，因為當時處在高速成長中，當時租金的估值基礎是4.9億，估值是57.9億（實際基金成交價格物業約64億），但是，2017年朝陽大悅城租金成長到瞭5.848億，按同樣的資本化率，物業估值已經達71.4億（折算成基金成交價是78.54億），所以這裡邊升值的14.54億部分49%，7.1億就由中國人壽和GIC享受（這個算法沒有考慮物業重估的遞延所得稅負債，實際升值沒有這麼多），當然享受這個估值的前提是有人買他們持有的股份。
按大悅城高管的說法是，最終溢價成交後，平均成交基本是6.2%的總租金估值，4%的NOI凈租金估值，當時的NOI凈租金/總租金是65%左右(這個可以理解為租金毛利，裡邊包含瞭經營稅負)。
凈資產=總資產-總負債
大悅城和模式和凱德會比較像，大悅城母公司，為新建立項目提供資本金和貸款，在項目度過一定的培育期，拿出一部分股份賣給核心基金投資者，收回一些現金，一些資產和負債也隨之遷出財務報表，遠期成熟期，可能推向公募REITS市場（持有基金機構可以享受從私募到公募的升值收益）
銀行貸款75.67億，
大悅城地產核心基金的邏輯
同時，還有一筆永續債37逢甲商旅評價｜台中逢甲商旅評價.67億，
比如：
因為主要資產是投資物業，所以總資產價值主要形成來自重估後的物業價值。
這四個大悅城總建造成本大概是一個30-45億，北京（樓盤）中糧廣場因為年代久遠，實際建造成本隻有10億，就是一共開發成本大概150億左右。
大悅城的核心基金交易過程如下：
因為開發過程有負債，用瞭財務杠桿，我粗算大概是一倍杠桿，也就是大悅城實際投入75億左右，然後貸款75億左右，建造這5個物業，在接近進入成熟期時，賣掉49%股份，收回93億人民幣現金。
收回的現金，繼續發展新的物業。
假如新的物業，建造成本可控，租金未來也能有此成長，那就可以形成下一次資本循環，大悅城母公司就可以不用過度舉債，或者過度發行股票，主要靠外部資本形成擴張。
比如有息負債包含：
比如，2017年，持有這5個物業的主要公司“中糧置業投資”債券披露，大悅城收取嘉實基金管理費0.275億，2017年相應的租金收入是20.46億。
所以，核心基金凈資產是155.74億人民幣，GIC和中國人壽(601628,股吧)給凈資產出價是22%的溢價，最終凈資產定價190億，GIC和中國人壽購買49%股份，所以價格是支付大悅城地產現金93億（這個價格大悅城最終到手現金還要繳納一筆所得稅）。
這個基金的相關條款，比較主要的還有：
1.每半年向本公司及基金宣派及支付備考股息。任何該六個月期間之備考股息將不少於目標公司擁有人於相關期間應占備考合並稅後溢利之90%（經調整以抵銷相關期間之（其中包括）非現金項目、任何中國預扣稅及 集團內公司間交易之影響）。
1.轉讓股份之限制逢甲住宿飯店｜逢甲住宿飯店推薦
這個凈租金NOI的概念，並不是到手租金，它還有未支付項目，比如財務成本和所得稅等。
大悅城的擴張利用外部基金，暫時成立兩個基金，一個核心基金（嘉實基金(博客,微博)），一個並購基金，我先介紹一下核心基金的交易情況和邏輯。
具體的交易價格是以“凈資產”為準，然後增加一部分溢價台中逢甲飯店｜台中逢甲飯店推薦：
這種發展模式集中於境外，比如西蒙，西田，凱德，以凱德為例，看下圖：
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（責任編輯：程璐 HA010）
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包含：
超預期溢價收購大悅城 復牌首日遭遇跌停 中糧地產的規模困局大悅城地產營業收入116.58億元 同比增長66.8%
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